今回はお店のテナント物件を契約する上で、有利な条件に持ち込むためのコツをお教えいたします。
店舗の物件を契約する上で、物件オーナー様との交渉は欠かせません。初めから交渉せずに、不動産契約をされる方もいますが、自分が有利な契約条件を勝ち取るために、交渉をされる方が大半でしょう。ただ、交渉相手となる物件オーナー様は、そのようなやり取りを熟知しており、交渉経験が少ない一般の方では、なかなか有利な条件を引き出すことができません。そこで、今回は交渉経験が少ない、一般の方でも有利な条件を引き出しやすい、交渉術のコツを項目ごとに詳しくご紹介します。
1. 賃料を交渉する
まず、最初に交渉するのがテナントの賃料です。賃料はその物件を借りる以上、毎月の支払いが発生します。そのため、今後の経営を考えると、少しでも安いに越したことはありません。また、安定した経営を続けていくためにも、背伸びした賃料では先の経営は不安定になる恐れがあります。まずは、しっかりとした事業計画を基に、賃料の上限を決めた上で交渉して下さい。
賃料を交渉する上で重要なことは、物件のオーナー様の了承が得れそうな金額を提示することです。物件のオーナー様も、事業計画を基に賃料を決めており、あまり無理がある金額を提示してしまうと、不愉快に思われることがあります。最初の段階では、お互いに信頼関係が築けていない以上、無理な金額を提示して悪い印象を与えるのではなく、許容範囲内と思われる、全体の賃料の90%前後の金額で交渉してみることをお勧めします。
交渉時に、近郊の他の物件がこのくらいの金額だからと、引き合いに出すのではなく、自分たちの事業計画のを提示し、この金額であれば安定して経営を続けることができ、長くこの物件を借りることが可能である旨を伝えるべきです。もし賃貸の価格交渉が厳しい場合は、その他の項目で交渉してみましょう。
2. 解約する時の条件を交渉する
原状回復について
物件を退去する時も、契約内容によって様々です。一般的には原状回復義務(入居時と同様の状態)を課せられる事が多く、入居時にした内装工事を解体して返却する必要があります。その場合、広さにもよりますが、解体費用だけでも何十万から、多い時だと何百万必要な場合があります。
契約交渉の時は、目先の条件ばかり目が行きがちですが、退去時の契約内容を交渉するだけでも、大幅な金額を節約することも可能になります。
保証金・敷金・礼金について
解約時の条件は原状回復だけではありません。それ以外にも、保証金・敷金・礼金があります。
保証金
保証金は家主に預けておくお金で、家賃が滞納された場合の補充に充てられます。そのため、滞納等のトラブルがなければ、退去時に全額返金されます。
敷金
敷金とは保証金の別名で、保証金同様、家賃の滞納分の担保になり、退去時に返却されるお金です。
礼金
礼金とは保証金や敷金とは異なり、退去時に返却されないお金のことで、言わば謝礼金です。
このように退去時に返却されるお金もあれば、返却されないお金もあります。そのため、賃料が安くならないのであれば、少しでも礼金が安くなるよう交渉してみるべきです。保証金や敷金も、テナント返却時に返ってくる金額とはいえ、少ないに越したことはありません。また、退去時にこれらの条件を把握しておらず、返ってくと思っていた費用が返ってこないなんて事も大いにありえます。まずは、最初の物件交渉時にこれらの条件をしっかり把握し、不動産会社を交え損することがないよう、綿密な物件交渉が必要です。
3. 入居する時の条件を交渉する
テナントを入居する際に、物件の状態がスケルトン状態とは限りません。前のテナンのの内装がそのまま残っており、こちらが工事をするには解体を要する場合もあります。その場合は、通常の内装工事に加え、解体費用として何十万から、多い時だと数百万必要が場合もあります。このような状態での物件の引き渡しを、現状引き渡しと言われることがあります。この場合は、ビルのオーナー様の方で解体し、スケルトン状態にしてこちらに引き渡してもらえないかを、交渉するべきです。それだけで大幅なコスト減に成功します。
スケルトン状態での引き渡しであっても、こちらに有利な条件にならないか一度交渉してみるべきです。その場合、いくつかの例として、テナント内の空調設備をビルのオーナー様の方で負担いただけないか、テナント内の消防設備(スプリンクラー・感知器・警報機など)をビルのオーナー様の方で負担いただけないか、または、既存の屋外看板に必要な費用をビルのオーナー様の方で負担いただけないか等、一度交渉してみるべきたと思います。
4. まとめ
以上が物件を契約する際に、ビルのオーナー様へ交渉してみるべき項目になります。ビルのオーナー様の立場としても、1日でも早く物件を契約して欲しいという気持ちがあるので、許容範囲内であれば、価格交渉や条件交渉に応じてくれる事が多いです。また、上では触れませんでしたが、物件の空き期間が長ければ長いほど、こちらに有利な条件で進めることが可能な場合が多いです。
他の方法として、間に入っている不動産会社を味方に付けることも非常に重要です。一般的には、条件交渉は家主と直接するのではなく、間に入っている不動産会社が行います。不動産会社を味方に付けておけば、自分が望んでいる以上の良い条件で交渉を決めてくれる場合も多々あります。そのため、自分に合った不動産会社を見つけることも非常に重要だといえます。
これらのの内容を踏まえ、これらテナント物件を探すオーナー様は、自分達の有利な条件で契約できるよう、交渉してみて下さい。
