物件のスペック(立地・広さ・形状等)
神戸市・三宮で美容室の店舗デザイン・店舗設計・内装工事・改装工事のご相談があり、現地調査に行ってきました。場所は、阪急三宮駅とJR・阪神元町駅の中間地点にある、テナントビルの6階になります。どちらの駅からも徒歩5分程度の場所で、大変アクセスが良い場所になります。ビルは7階建ての６階部分で、ワンフロア貸しになります。ビル自体は古く、築年数も随分あるように思われます。他の階では美容室やエステサロンが入っており、美容系のテナント様が多いビルになります。
テナント部分の広さは、約28坪になります。現状は所謂、事務所仕様といわれる状態になります。形状は長方形で、道路側に大きなFIX窓があります。天井の高さは約2350㎜と、非常に低く、残置物としてエアコンと照明が残された状態になります。以前は洋服の委託販売のアパレルショップが入っており、テナント部分には水廻り設備はありません。トイレや給湯室等の水廻り設備は、共用部に設置されております。
内装の状態に関して
現状の壁は塗装、天井はシプトーン、床は塩ビタイルの状態です。壁面は、躯体に直接塗装しているため、クラックが酷く、良い状態ではありません。また、床の塩ビタイルも一部剥がれており、不陸も酷く、壁同様良い状態ではありません。天井のジプトーンも、壁や床ほど状態は悪くありませんが、良いともいえない状態です。
空調・換気・給気設備に関して
残置物として、天カセ(天井カセット形エアコン)が3台付いている状態です。既存の天カセは、まだ使用することができ、お施主様の希望で再利用を考えております。
現在は換気・給気の設備は付いておらず、適切な場所に新設する必要があります。ただ、給気・換気用のスリーブが無いのでコア抜きするか、既存の窓の一部を殺してスリーブにする必要がありそうです。
給排水設備に関して
以前はアパレルショップが入っていたということもあり、店内に水廻り設備がありません。水廻り設備が無い以前に、テナント部分に排水設備と給水設備がありません。そのため、シャンプー台やシンクで使用する排水と給水は、テナント横のPS(パイプスペース)部分から引き込む必要があります。PS内部の縦管から引き込む工事は、上層階の排水を止める必要があり、簡単な工事ではありません。その工事中は当たり前ですが、上層階は水廻り設備が使えない状態なので夜間工事になりそうです。
給湯設備に関して
テナント内部にガスは引き込まれていました。お施主様としては、ガス給湯器の設置を希望されています。ただ、ガス給湯器を設置できそうな場所が見当たらず、電気温水器になる可能性が高いです。ただ、美容室は一般的なお店に比べ、ドライヤーなどの電気を多く使う機器が沢山あり、できれば電気温水器は使いたくありません。可能であればガス給湯器で対応したいと思っております。
まとめ
テナントの現状を調査した結果、美容室に適した物件とはいえませんが、工事をして美容室を開業することはできそうです。残置物として、天カセや照明が残っており、再利用できそうなので、その分工事費用は安くなりそうです。また、ワンフロア貸しで共用部にトイレがあり、店内にトイレを新設する必要が無いのも、工事費用が安くなる大きな要因です。
物件によってメリット・デメリットは様々です。また、業種によってもメリット・デメリットは異なります。一見良さそうな物件でも、想像していた以上に内装費用がかかる場合は多々あります。この辺りの判断は、素人の方には難しく、何店舗も出店しているオーナー様でも適切な判断はできません。気になる物件があれば、まずは弊社にご相談下さい。多くの経験と知識で、お施主様のご希望の業種に合った物件か、アドバイスさせて頂きます。店舗デザイン・店舗設計・内装工事・改装工事のご相談もお受けしております。
