不動産・物件

失敗しない後悔しない居抜き物件!最も重要な設備機器の確認項目

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絶対失敗しない初心者の居酒屋経営法

居抜き物件は、内装工事がスケルトンの物件に比べ、格安で抑えれるので大変人気です。様々な業種の居抜き物件がありますが、特に飲食や美容室の居抜き物件が人気があります。ただ、居抜き物件でオープンしてみたものの、思っていた以上に使いにくかったり、デザイン的に物足らなかったりと、不満に思う方も少なくありません。やはり、初めからスケルトンの物件にしておけば良かった等と、後悔しないため、今回は居抜き物件の設備面にスポットを当てて、詳しくご紹介していきます。

目 次
  1. 居抜き物件での設備機器の重要性
  2. ガス設備について
  3. 給水・排水設備について
  4. 空調設備について
  5. 換気設備について
  6. 排煙設備について
  7. 防災設備について
  8. まとめ

1. 居抜き物件での設備機器の重要性

居抜き物件を決めるにあたり、一番重要なのは設備といっても過言ではありません。いくら使いやすい間仕切であっても、内装のデザインが気に入ったとしても、設備面が希望の条件に適していなければ、契約するべきではありません。オープンしたものの、空調の故障や、給湯器の故障などで、休業し交換修理を行うことになれば、せっかく格安で居抜き物件を、契約した意味がありません。また物件によっては、譲渡料が発生する場合があり、譲渡料よりスケルトン状態から工事した方が、安かったなんて事もありえます。居抜き物件を契約する場合は、このあたりのリスクを理解した上で、自分が理想としているお店に適した物件を、見つけるかが鍵になります。その中でも、特に設備面は重要になりますので、種類に応じた注意点をご説明していきます。

2. ガス設備について

居抜き物件でも、特に飲食店で重要なのがガス容量になります。ガスの管の太さはビルの全体の容量から、そのテナントの容量が決まり、後から太い管に交換することができない場合が多々あります。また、太い管がテナントにきているからといって、ガス容量が足りるとは限りません。素人で判断するのは、大変リスクが伴います。必ず、専門業者立会のもと、ガス容量が足りるのかを調査してもらいましょう。 

3. 給水・排水設備について

飲食店や美容室など、水廻り設備を多く使用する場合は、特に注意が必要です。排水管の容量(経の大きさ)が足りているか、給水の容量(系の大きさ)が足りているかなど、必ず確認が必要です。排水管に詰まりがないかのチェックも重要です。この辺りの確認は、素人では判断できませんので、必ず専門業者に確認してもらいましょう。

4. 空調設備について

残置物として残されている空調設備が、実際使用できるかチェックしておきましょう。使用できない場合は、新たに入れ替える費用以外に、撤去する(処分)費用も余分にかかります。また、故障などで使用できなくなった場合のリスクもあります。故障の際のエアコンの入れ替えは、数日かかる場合もありますので、その間休業せざるを得なくなります。そういったリスクもありますので、水廻り設備同様、専門業者に確認してもらいましょう。再利用できる場合は、数百万円の内装費が浮く場合もあり、居抜き物件の大きなメリットに繋がります。

5. 換気設備について

意外と忘れがちな、換気設備もチェックしておきましょう。特に飲食店の眺望設備には、大容量の換気設備が必要になります。現状でその換気容量が確保できているのかどうか、また足らない場合は、換気容量を増やすことができるのかどうか、必ず確認しておきましょう。

6. 排煙設備について

換気と給気同様、排煙設備のチェックも忘れず確認しておきましょう。排煙設備とは、あまり聞き慣れない言葉かもしれませんが、建築基準法で定められている、重要な設備になります。簡単に説明すると、火災時に発生する煙を、外部に排出する際に使用する機会式の設備、または窓のことを排煙設備といいます。排煙の種類は機械式なのか、窓なのかは、テナントの状況によって変わってきます。また排煙の容量も、テナントの広さによって変わります。素人では判断できませんので、排煙に関しても、専門業者に確認してもらいましょう。

7. 防災設備について

最後は防災設備になります。防災設備とは、避難口を知らせる誘導灯や、停電になった時に明かりを確保する非常灯や、火災を感知する感知器など、建築基準法や、消防法で様々な設備の設置が義務付けられています。その中でも、特に設備費用がかかるのがスプリンクラーです。スプリンクラーの設置義務も、テナントの場所や状況により変わります。現状、スプリンクラーが設置されているのであれば、必ず設置しなければならないと思って下さい。またスプリンクラーの設置位置は、間仕切や家具などによって変わります。間仕切を変更する場合は、スプリンクラーの移設も必要になります。この辺りも含め、専門業者に確認してもらいましょう。

8. まとめ

以上のように、居抜き物件は設備関係だけでも、チェックする項目が多くあります。全ての項目をチェックし、条件をクリアしなければ、後のトラブルに繋がりますので、契約するべきではありません。この設備関係のチェックは、素人では判断内容ではありませんので、必ず専門業者に確認してもらいましょう。居抜き物件は、価格を抑えるという最大のメリットがありますが、一歩間違うと、大きなリスクを背負うことも大いにあり得ます。必ず居抜き物件の契約は、慎重に行いましょう。

弊社では、様々な居抜き物件の内装工事を請け負った経験がありますので、お気軽にご相談下さい。

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