物件のスペック(立地・広さ・形状等)
高槻市でエステサロンの親店のご依頼があり、現地調査に行ってきました。
場所はJR高槻駅からも阪急高槻市駅からも程近い場所にある、テナントビルになります。ビルは鉄骨造の5階建てで外壁はALCになっております。築年数は浅くはないですが、定期的なメンテナンスもされており、綺麗な状態を保たれております。
今回出店予定のエステサロンは4階を借りる予定をしており、坪数約30坪でワンフロア貸しにななります。他の階には英会話教室や保険の代理店が入っており商業ビルになります。JRからも阪急からも近く立地はいうことありません。高槻は商業向けのテナントビルが少なく、良物件の空きがなかなかでないことを考えるとお勧め物件と言えます。あとはエステサロンに適した設備が備わっているかが問題になります。
物件の内装の状態
テナントの現状は事務所仕様の状態です。事務所仕様とは名の通り事務所やオフィスとして営業できる状態のことです。今回は天井はジプトーン、壁はクロス貼り、床はタイルカーペット貼りとオードックスな事務所仕様です。スケルトンと違い、天井や壁や床の仕上がされた状態なので、どのようなお店を作るかにもよりますが、一般的にスケルトンよりも内装工事費用が安くなる場合が多いです。
物件の空調設備の状態
今回は事務所仕様ということもあり、テナントに空調設備が残された状態です。とはいえ、設置されて何年も経過した空調設備だと再利用できませんが、今回設置されていた空調設備は比較的新しくまだまだ使えそうです。
既存で設置されている空調機器は、天カセタイプが4台設置されていますが、エステサロンの場合間仕切りが多いのでこれだけでは足らず、数台新設する必要がありそうです。それでも、空調が既存で無い場合より、百万以上工事費用が安くなります。そういった点を考えると、事務所仕様で内装工事費用を抑えられるいい例だと言える物件です。
物件の排水設備の状態
次はエステサロンでもっとも重要といえる給排水の設備に関してです。エステサロンでは、水回り設備を多く利用するので、特に排水設備が重要になります。
まずは、既存で引き込まれている排水管の位置と管の経を調べます。排水の位置は、特に問題ありませんでしたが、引き込まれている排水管の経が、40Aと小さい管でした。この管だと、事務所やオフィスをするのであれば足りますが、エステをするとなると管の経が小さすぎます。シャワーユニットやトイレやその他の水回り設備を含めると、最低75Aは必要です。既に引き込まれている管の経を、大きいものに変更するのは現実的ではありません。
そこで、新たに外部の縦管から排水を引き込むことにしました。ただ、この配管の引込には、外壁を貫通させてテナント内部まで引き込む必要があり、ビルのオーナー様の許可が必要になります。もしビルのオーナー様の許可が降りず、この案が不可となれば物件を諦めなければなりません。しかし、この案をビルのオーナー様に相談したところ、快く許可を頂くことができ、排水の面では条件をクリアすることができました。
給湯器の設置に関して
次は設置する給湯器に関してです。テナント部分にガスは既に引き込まれている状態で、給湯器の設置場所も確保されております。ただ、給湯器の設置場所が屋上のため、テナント部分から距離があります。給湯器から距離があるとお湯がでるまで時間がかかり、その間お客様を裸で待たすことになってしまいデメリット部分が大きくなってしまいます。
今回は電気容量も比較的多く確保されていたので、電気温水器にすることにしました。電気温水器をテナント内部に設置する分、スペースは狭くなってしまいますが、お湯もすぐにでるので、真冬に裸でお湯がでるまでお客様を待たせることもありません。こういったように、電気温水器にするかガス給湯器にするかは、メリット・デメリットを比較して決めるといいでしょう。
まとめ
テナントの現状を現地調査した結果、特に大きな問題はありませんでした。特に排水の面で、ビルのオーナー様の許可がいただけた事が今回は大きいです。もし外壁貫通工事が不可であれば、この物件は見送りになっていたこともあり、新たな排水管の引込にご理解頂けたことに感謝しかありません。また、テナントの状態も非常に良く、事務所仕様で再利用できる設備も多く、非常にメリットのある物件だといえます。これらの条件を踏まえ、サロンのオーナー様がこの物件で出店することに決定されました。
工事のスケジュールとしては、11月初旬から着工し年内に竣工予定です。比較的タイトなスケジュールにはなりますが、今までのエステサロンの規模に比べコンパクトなことがせめてもの救いです。また平面やプランニングの考え方から、工事の途中経過まで詳しくご紹介していきたいと思います。
