開業する際、どんな雰囲気でどんなエリアに、どのような形態で出店するのか頭の中でのイメージやアイデアはどんどんと膨らんでいることでしょう。中でもどんなエリアに出店するかは、今後の経営にも大きな影響を与え、とても重要となります。賃貸物件の場合、月々の家賃は必ず必要な資金となります。人気や駅近などの条件だけでなく、まずは順調に業績を伸ばしていけるような賃料の物件を見つけることが理想です。物件選びの資金計画のポイントをご紹介します。
1.高額な店舗賃料
同じエリアでも、店舗物件と一般的な住居物件とは賃料に大きな差があります。例えば、平均坪単価が2万円のエリアでは、20坪の物件には賃料40万円が発生します。同等の面積の一般的な住居物件の賃料が10万円前後、高級マンションで30万円程度が相場ですから、高いと感じるのは当然でしょう。高額になる理由も多々ありますが、不特定多数の人が出入りし、損傷などが一般的な住居物件に比べて著しい点なども挙げられます。さらに駅前の大きな通り沿いの物件になると、坪単価が3倍以上高騰するエリアもあります。収益を得るために始める事業でもありますから、まずはそのエリアの特性について、しっかりリサーチすることをお勧めします。
2.賃料の決定方法
エリアの相場がわかったら、支払いがどの程度可能であるか考えて、物件を決めていきます。その際に指標となる二つの切り口から考えてみましょう。
売上げからの試算
月々の売上げを予想して、支払い可能な額を算出してみましょう。月々の売上げの1割程度を物件の家賃として充てると、比較的無理のない経営ができるでしょう。例えば、分かりやすく月の売上げ予想を400万円とします。週一度の定休日を取り、ひと月に25日営業するとして、単純計算で1日に換算すると16万円の売上げ見込みとなります。月の売上げの1割、約40万円が店舗の賃料としての目安となります。あくまで売上げ予想から算出した額になりますから、実際の売上げが予想と大きくかけ離れたり、下回るなどすると支払いが困難な状況が続くことになってしまいかねません。また、売上げからは物件の賃料だけでなく、材料費や人件費、その他諸々の経費が差し引かれることも忘れず覚えておきましょう。その状況下で物件探しをすることになりますから、目安としては40万円前後ではなく、40万円以下、さらに5〜10万円程度低く見積もった額のものを含めて探すと良いでしょう。不動産業者に依頼する場合も同じです。ある程度、予算に幅をもたせておくことをお勧めします。理想ではなくしっかりと現実をみて計画しましょう。
利益・粗利からの試算
粗利とは「売上げ高から売上げ原価(商品の仕入れや、製造にかかった費用)を差し引いた利益」のことを言います。広告費、人件費などの経費、税金等は差し引かないものとして、算出してみましょう。粗利の2、3割程度を物件費用に充てるのが一般的とされています。こちらもあくまで予想の範囲になります。ざっくりとした売上げ予想から試算する場合に比べて、原価計算など店舗の座数や客単価、メニューや回転率からある程度具体的に割り出す必要があるので少々難しく思えますが、こちらも理想的な数字を並べるのではなく、現実的な数字が出せるよう努めましょう。正確な数字が出せるほど、開業後にもロスが生じず良いでしょう。
3.店舗賃料以外の必要経費
賃貸物件なので賃料を支払えば店舗を借りることはできますが、実際には必要な費用はそれだけではありません。賃料として提示される費用以外に、管理費、共益費、水道・電気・ガス等の光熱費、駐車場の利用料などが別途必要となってくるケースがほとんどです。物件を使用するのに必要な経費をもらさず把握しておく必要があります。「賃料は手頃だったのに思わぬところで出費がかさんだ」など、後から資金繰りに困らないようにしておきましょう。
4.まとめ
「小さくてもいいからこのエリアに出店するのが夢だった」「絶対に駅近」など、長年の夢を叶え店舗を構えるわけですから、そのお店ごとにゆずれない条件があるのは当然です。しかし「多少の予算オーバーはなんとかなるだろう」など資金面で無理をしてしまっては、うまくいく経営もそうでなくなってしまう可能性が高くなります。開業前で正確な数字は出なくても、しっかりと試算してみましょう。自身に合った物件に出会えるはずです。
