短期間に安く開業できる居抜き物件。スケルトン物件よりも簡単に開業でき、幅広い業種から大人気となっています。居抜き専門の不動産業者も増えていますが、あくまで「中古」の物件ですからトラブルも少なくありません。「中古」であることを前提とした確認事項をご紹介します。
前店舗について
撤退理由
居抜き物件は、一度開業をし撤退をした店舗であることを忘れてはいけません。前オーナーや不動産会社に撤退理由は必ず聞いておきましょう。開業前に前オーナーが抱えていた問題を分析し、今後どのように解決できるか考える必要があります。撤退理由の多くは「経営の悪化」です。それ以外の理由で「やすを得ず手放された」物件であれば、さほど問題はないでしょう。同業種で開業する場合は、確たるコンセプトを打ち出し、前店舗と差別化しなければ成功は困難です。初期費用が抑えられる等のコスト面重視の理由だけではお勧めできません。全くの異業種や全く別のターゲット層を狙う等の戦略を立てる必要があります。
周辺影響
設備をそっくり引継げることが居抜き物件の魅力の一つです。ただし、それと同時に前店舗の評判や噂もそのまま引継いでしまうことになります。同業種や似た業種では集客に響くので注意しましょう。いくら評判がよくても、前店舗のイメージが強すぎるのは困りものです。開業する店舗のコンセプトがしっかり伝わらないと意味がありません。前店舗からのイメージ脱却が大きなカギを握りますので、看板や外装のリニューアルに費用がかかることもしばしばです。
内外装の仕様
外装の仕様
お店の第一印象を左右する外装は、前店舗からのイメージ脱却に徹しましょう。塗装での色変更や部分装飾や看板の新設などが比較的低コストでお店のイメージ変更が可能です。過度な変更になっては、居抜き物件のメリットが失われてしまうので注意が必要です。
内装の仕様
居抜き物件の「低コスト・短工期」を有効に活用するには、設備(電気・ガス・水道)はそのまま使用することを基本とします。現状維持と変更箇所を見極めながら内覧するようにしましょう。壁面だと壁紙や塗装、床面だと塩ビタイルなどが比較的低コストでお店のイメージ変更が可能です。外装同様、過度な変更には注意が必要です。
設備・機器の状況
設備の状況
実際最もコストがかかるのが設備(電気・ガス・水道)費用です。一見、内装や外装に気を取られがちですが、設備が整っているかどうかで工事費用が大きく変わります。前店舗から業態が変更される場合、電気やガスの容量が大きく変わると、その為に設備を新設したり、容量アップの工事が必要です。ビル全体での工事が必要になると費用は高額になります。またビルの設備状況次第では工事自体が不可能な場合も多々ありますので、専門業者に調査をしてもらいましょう。
機器の状態
業務用機器は高額です。また、メーカーによる耐久年数というものがあり、過去に使用されていた機器は故障のリスクも高く、開業後すぐ使い物にならなくなることも考えられます。内覧時に実際に使用し、開業時のシュミレーションを行いましょう。動作状態や性能はもちろん、外傷や汚れ具合のチェックも忘れずに行いましょう。
契約内容の確認
内装や設備、業務機器等は必ずリース契約の有無を確認します。リース会社の持ち帰りや前オーナーによる持ち出し等、譲渡されると思っていたものがそうでなかったりすることがあります。無事譲渡されても、リース契約の残債を誰が払うのかで揉める場合もあります。リース機器はあくまでリース会社の資産で、最終的に必ず返却するものです。知人、友人に関わらず前オーナーとは共同で譲渡品リストを作り、契約前には必ず書面で擦り合わせをしましょう。
まとめ
魅力的な「低コスト」の居抜き物件だからこそ、例えばこの物件がスケルトン物件でも契約を考えるか等視点を変えてみてください。「譲渡料ゼロ、好立地、低コスト」の居抜き物件だからと判断せず、自身が目指す店舗をどこまで形にできるか、いかに冷静な判断をするかがポイントです。
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