新しく店舗を構える時、オープンまでに様々な工事が発生するのは当たり前ですが、今回は賃貸契約物件の外装工事にスポットを当ててみます。内装工事に比べて大掛かりな工事が必要になることや、なにより賃貸契約であることが大きなポイントです。ポイントを整理しておきましょう。
1.貸主との契約について
賃貸契約物件ですから、基本的に貸主や管理会社に許可を得てから工事を進める必要があります。オープン前後の忙しい時期にトラブルを起こさないように、お互いにしっかりと信頼関係を築いておくことがポイントです。
話し合いながらコミュニケーションをとることも大事ですが、ビジネス契約において書面上でお互いの意思を確認するはトラブル回避のためにも必ず行うようにしましょう。口頭では「言った、言わない」になりますから注意しましょう。
物件には賃貸借契約書と言うものが存在します。まずはそちらを確認しましょう。工事を行いたい場合の手続き方法が記されています。
外装工事を行う場合、まず工事自体の許可を取ります。次に貸主に設計図などを確認してもらいます。了承を得た後、工事を始めるというのが一般的な流れです。
だいたいの工事期間を逆算して、設計プランに時間をかけることも可能ですが、貸主や管理会社からなかなか設計プランの了承を得られない場合も考えられます。そうなると工事が予定通りに進まず、オープンにも影響してきます。スケジュールには余裕を持って、早め早めの対応を心がけましょう。
よくある例として、建物の壁に穴を開けるような大掛かりな工事の場合や、外壁の色を変えて建物自体の雰囲気も一変してしまうような場合は許可なく勝手に行うとトラブルになることがあります。
2.テナント契約の注意点
単独物件のほかに複数のテナントが入居するようなビルでの物件契約もあります。単独物件と同じようにまずは賃貸借契約書を確認しておきましょう。
ビル物件で必要になる外装工事と言えば、よく見られるのが建物の壁や支柱から道路側に突き出して設置された「袖看板」です。突き出し看板とも呼ばれ、路面からの高さ、突き出し幅についても規制があります。もともと設置されている場合は、それらの規制は気にすることはありません。
看板にはめ込むパネルのデザイン、制作料のみを借主が負担します。パネルの劣化や電気関係のメンテナンスは貸主負担で行われることが一般的です。
袖看板に対しても賃料が発生する場合がほとんどです。店舗の賃料に含まれない場合や不要な場合でも賃料が発生する場合もあるので、確認しておきましょう。
袖看板は遠くからでも目に付きやすく、大型のものでなくても存在感は出てきます。店舗の目印となり宣伝効果は高いでしょう。また、新たに設置する場合は、建物の壁に穴を開ける大掛かりな工事が必要となります。貸主に許可を得た後、工事費は借主が全て負担し、メンテナンスなども行います。しっかりと予算に組み込んでおきましょう。
3.退去時の注意点
オープン前で想像しにくいですが、賃貸物件に関しては退去時のことも見据えて契約を交わすようにしましょう。退去理由として移転、業務拡大、閉店など色々なシチュエーションが考えられます。
特に外装工事を行う計画がある場合は注意が必要です。なかには例外もありますが、賃貸物件には原状回復と言って「借りた時の状態に戻して退去する」と言うのが一般的な契約となっています。外装工事の許可が下りたら工事に取り掛かりますが、その前に退去時にどこまで原状回復する必要があるのかまで話を詰めておきましょう。
常識的な判断であっても、見解の違いなどでトラブルは後を絶ちません。過去の判例などをまとめた国のガイドラインを参考にするのもいいでしょう。また、ガイドラインとは別に貸主と借主の合意により特約を定めることも可能です。
ただし、店舗など事業用の場合は借主の原状回復義務の範囲を拡大する特約が増えてきているので注意しましょう。工事業者に費用の概算を聞いておくと、長期的な資金運用がしやすくなります。
4.まとめ
新しくお店をオープンする際、内装工事に比べ工事の規模も大きく、金額も高くなるのが外装工事です。建物の外装ですからたくさんの人の目に付きますし、大掛かりな工事となる場合がほとんどです。自身のお店ですから、外観にもこだわりたいところですが、無理をせずできる範囲で計画を実行しましょう。
貸主とのトラブルが起きないように、しっかりと話を詰めたうえで契約し、工事に取り掛かるようにしましょう。
